Adoption à l’Assemblée du projet de Loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové

20140221 PJL ALUR

Au cœur du pacte républicain, les questions de l’aménagement du territoire, de l’urbanisme et du logement occupent une place particulière parce que la question sociale se présente bien souvent en premier lieu comme une question spatiale. Le cadre de vie s’avère générateur d’inégalités nouvelles, la première étant souvent celle de l’accès au logement.

Forte augmentation des prix, pénurie de logements, baisse du pouvoir d’achat des ménages : la crise du logement est devenue une réalité incontournable en France. Des décennies de laisser-faire ont aggravé les difficultés rencontrées par les Françaises et les Français pour se loger et creusé les inégalités. Loin d’être un bien de consommation courante, le logement est en réalité une dépense de première nécessité.

Pour rétablir une égalité d’accès au logement, il faut aborder les enjeux économiques, sociaux, écologiques dans une approche globale. La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) est structurée selon trois axes complémentaires, qui marquent la volonté de garantir l’intérêt général : elle est porteuse d’une démarche de régulation, d’une logique de protection et d’une dynamique d’innovation.

La régulation d’abord. Abandonner au seul marché le choix de société qui découle de la question du logement et de l’immobilier nous a amenés dans une impasse. Depuis trop longtemps, la politique du logement et de l’immobilier s’est fondée sur la certitude qu’il s’agissait d’un marché comme un autre et que sa dérégulation permettrait son équilibre.

La conséquence de cette approche politique est désormais connue : l’asymétrie entre l’offre et la demande n’a cessé de se creuser. Jamais les Français n’ont eu autant de difficulté à payer leur loyer et avoir accès à un logement. Enfin, et c’est là une faute écologique : des logements ont été construits, mais parfois là où il n’y avait pas de besoin et souvent en consommant des espaces naturels et agricoles. La sortie de crise passe par la voie de la responsabilité et une régulation des loyers, une régulation des professions immobilières, une régulation écologique des constructions, notamment via l’élaboration des plans locaux d’urbanisme sur le périmètre des intercommunalités.

Le deuxième axe, c’est celui de la protection. Propriétaires et locataires doivent être protégés de la violence de la crise. Il faut protéger les plus fragiles qui, dans une période de grande tension du marché locatif, sont à la merci de tous les abus. C’est pourquoi le Gouvernement a souhaité agir avec force contre les marchands de sommeil et les propriétaires indélicats.

Il faut aussi chercher à apaiser les relations entre propriétaires et locataires afin que se loger ou louer son bien ne soit plus une épreuve de force. L’esprit de la garantie universelle des loyers, c’est précisément de protéger à la fois les propriétaires et les locataires contre les risques, de prévenir les expulsions et de prémunir les bailleurs contre les locataires indélicats.

Enfin, il est du rôle de l’État d’encourager et de soutenir l’expérimentation et l’innovation portées par les habitantes et les habitants. Dans cet esprit, par exemple, l’habitat participatif constitue une manière inédite de se poser la question du logement, il représente une alternative viable, une troisième voie entre le logement individuel et l’habitat collectif.

La loi Alur est la traduction législative d’une démarche politique de longue haleine. Elle puise son inspiration dans les revendications portées des années durant par la société mobilisée pour que les questions de logement et d’urbanisme soient abordées dans un esprit de justice sociale et ne soient pas abandonnées à la seule logique de dérégulation.

Résumé des mesures

Un besoin de régulation

page5image142880Encadrer durablement les loyers

Dans les zones de tensions fortes entre l’offre et la demande, les niveaux de loyer sont devenus incompatibles avec le budget des ménages. Ces loyers très élevés sont la conséquence d’un marché livré à lui-même depuis des années. En créant dans la loi un mécanisme d’encadrement des loyers, le Gouvernement va éliminer les excès, contenir une évolution des prix supportable et ainsi protéger le budget des Français.

Simplifier et sécuriser la location

Bon nombre de tensions entre locataire et bailleur sont liées à l’absence d’un cadre juridique simple et clair. Dans ce champ aussi, il faut procéder à un choc de simplification. Pour éviter les abus, une liste des justificatifs exigibles d’un locataire sera déterminée. Un formulaire type pour le bail est créé et des modalités types d’élaboration de l’état des lieux sont définies. Pour plus de justice, les meublés comme résidence principale sont soumis aux mêmes obligations que les biens loués vides, et la location de meublés touristiques est encadrée.

Réduire et rééquilibrer les coûts du logement

Alors que les marchés de l’immobilier ont connu cette dernière décennie des hausses des prix sans précédent, il convient de remettre de la mesure et de la clarté dans deux domaines : les honoraires payés par les locataires aux agents immobiliers, qui sont plus transparents et plafonnés, et l’activité des syndics qui est mieux encadrée au bénéfice des copropriétaires.

Donner des règles claires aux professionnels

Alors que les professionnels immobiliers proposent un service essentiel, le développement de certaines pratiques abusives a contribué à dégrader l’image de l’intermédiaire et a pesé sur le dynamisme du secteur. Pour restaurer la confiance, il faut réorganiser la profession, en définissant des règles déontologiques et en améliorant la formation.

Engager la transition écologique des territoires

Pour construire des logements là où sont les besoins, il faut tout à la fois favoriser la densification des quartiers pavillonnaires, donner un coup d’arrêt à l’artificialisation des espaces naturels et agricoles et limiter l’étalement urbain notamment quand il est dû à des implantations commerciales dont les surfaces de stationnement consomment excessivement le foncier en périphérie.

Moderniser les règles d’urbanisme

Il faut changer d’échelle et mettre à la disposition des élus les moyens d’élaborer les plans locaux d’urbanisme sur le périmètre des intercommunalités afin de construire les logements là ils sont le plus utiles. L’aménagement durable du territoire passe par des documents d’urbanisme plus robustes, mais aussi par une participation citoyenne en amont et renforcée.

Une logique de protection

Vers une garantie universelle des loyers

Pour protéger les bailleurs contre le risque d’impayés, favoriser la mise en location, faciliter l’accès au logement et prévenir les expulsions, un dispositif de garantie universelle des loyers est instauré et destiné à l’ensemble du parc privé. Tous les locataires et tous les propriétaires bailleurs bénéficieront de ce dispositif gratuit.

Lutter contre l’habitat indigne

En France, près de 450 000 logements sont considérés comme indignes. La panoplie des outils jusqu’à présent à la disposition de l’État pour lutter contre ce phénomène croissant s’est avérée trop peu efficace. Le Gouvernement a souhaité les améliorer afin de lutter contre la dégradation des copropriétés, contraindre plus fortement les bailleurs à réaliser les travaux qui leur ont été prescrits et donner un coup d’arrêt aux activités des marchands de sommeil.

Orienter la politique d’hébergement vers le relogement

Les parcours de l’hébergement vers le logement sont facilités par différents moyens : meilleure articulation entre la puissance publique et les associations, renforcement du service intégré d’accueil et d’orientation (SIAO) et des dispositifs relatifs au droit au logement opposable (Dalo). La prévention des expulsions est améliorée par le signalement des impayés très en amont et le renforcement du rôle des commissions de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (Ccapex). La trêve hivernale des expulsions locatives est prolongée de quinze jours et le principe du bénéfice de cette trêve pour tous, y compris les occupants « sans droit ni titre », a été rétabli.

Prévenir et prendre en charge la dégradation des copropriétés

Pour pallier le manque d’informations disponibles sur les copropriétés, un registre d’immatriculation est créé au niveau national. La gestion des copropriétés est améliorée par une réforme de la gouvernance et des mesures favorisant la réalisation des travaux. Des dispositions sont aussi prises pour détecter plus vite les copropriétés en difficulté et renforcer les outils mis à la disposition des pouvoirs publics.

Une dynamique d’innovation

Favoriser le développement de formes d’habitat alternatives

Convaincu que la diversité de la société doit se refléter dans la diversité des modes d’habitat possibles et choisis, le Gouvernement souhaite accompagner le développement d’alternatives au logement classique, comme l’habitat participatif, qui se voit doté de deux statuts juridiques possibles, et faire entrer dans le droit commun les diverses formes d’habitat léger, mobile et démontable.

Introduire plus de transparence dans le logement social

Afin de redonner confiance dans un système trop souvent perçu comme peu lisible et peu efficace, voire injuste, le dispositif d’attribution des logements sociaux est réformé pour gagner en transparence, en simplicité, en efficacité. Les rapports avec les partenaires sociaux d’Action logement font également l’objet d’une profonde réforme, renouant avec un mode de rapport contractuel, s’écartant de la gestion unilatérale par l’État retenue dans la période précédente.